Venta por Tracto Abreviado: Cómo vender una propiedad heredada sin esperar la escritura

El problema común: Herederos con comprador pero sin escritura

Cuando fallece un familiar y deja una propiedad, los bienes quedan "congelados" legalmente hasta que un juez dicta la Declaratoria de Herederos. Una vez que tenés ese papel, muchos creen que el siguiente paso obligatorio es inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Este proceso tradicional implica: primero escriturar a nombre de los herederos (con todos los gastos que eso conlleva) y luego, cuando quieras vender, volver a escriturar a nombre del comprador. Son dos escrituraciones, dos pagos de escribanía, dos esperas burocráticas. Y mientras tanto, el comprador puede perder interés o encontrarse otra propiedad.

La solución: Tracto Abreviado

El Tracto Abreviado es una modalidad legal que permite "saltar" ese paso registral intermedio. En el mismo acto (mismo día, misma escribanía), el juez autoriza la inscripción a nombre de los herederos y estos le venden directamente al comprador. Todo junto, en una sola escrituración.

Es como hacer dos trámites en uno: la sucesión y la venta se resuelven simultáneamente. Esto te permite firmar la venta y entregar la posesión inmediatamente, sin tener que esperar a que la propiedad esté primero a tu nombre.

Ventajas económicas del Tracto Abreviado

Esta modalidad tiene beneficios concretos para tu bolsillo:

1. Ahorrás una escritura intermedia: No pagás doble gasto de escribanía. En lugar de escriturar dos veces (primero a tu nombre, luego al comprador), lo hacés una sola vez. Esto puede significar un ahorro de miles de pesos en honorarios de escribano y gastos registrales.
2. No perdés al comprador por demoras burocráticas: Cuando alguien quiere comprar una propiedad, generalmente tiene urgencia. Si le decís "esperá 6 meses hasta que la escriture a mi nombre y luego te la vendo", probablemente se busque otra opción. Con el Tracto Abreviado, podés cerrar la operación mucho más rápido.
3. Honorarios del abogado contra escritura: En el Estudio Jurídico García Sierra, entendemos que cuando hay un comprador ya definido, los herederos necesitan agilidad. Por eso, solemos pactar los honorarios para que se paguen recién cuando se firme la escritura de venta. Esto significa que no tenés que desembolsar dinero de tu bolsillo por adelantado.

Requisitos técnicos para hacer Tracto Abreviado

Para poder realizar un Tracto Abreviado, necesitás cumplir con ciertos requisitos:

1. Tener la Declaratoria de Herederos dictada: Este es el requisito fundamental e indispensable. Sin la Declaratoria de Herederos, no podés avanzar con ningún trámite de venta. El juez debe haber resuelto quiénes son los herederos legítimos.
2. Tener los informes de dominio e inhibición al día: El escribano necesita verificar que la propiedad está libre de deudas y embargos. Estos informes se obtienen del Registro de la Propiedad Inmueble y tienen una validez limitada (generalmente 30 días).
3. El agrimensor (estado parcelario) vigente: Para escriturar cualquier inmueble, se necesita un relevamiento topográfico actualizado que certifique los límites y medidas del terreno. Este informe debe estar vigente (generalmente tiene una validez de 2 años).
4. Acuerdo entre todos los herederos: Todos los herederos deben estar de acuerdo en vender la propiedad. Si uno de ellos se opone, no se puede hacer el Tracto Abreviado y habrá que resolver primero la partición de bienes.

El rol del Abogado y el Escribano

El Tracto Abreviado requiere la coordinación entre dos profesionales:

1. El Abogado: Se encarga de tramitar el expediente sucesorio hasta obtener la orden de inscripción del juez. Una vez que tenés la Declaratoria de Herederos, el abogado solicita al juez la autorización para hacer el Tracto Abreviado. Cuando el juez autoriza, el abogado le pasa el expediente al escribano.
2. El Escribano: Es el profesional que elige el comprador (o que los herederos acuerdan usar). El escribano recibe el expediente del abogado y redacta la escritura única donde se hace la transmisión del fallecido directamente al comprador, con la autorización judicial correspondiente.

Es importante que ambos profesionales trabajen coordinados para que el trámite sea ágil. En nuestro estudio, tenemos experiencia en coordinar con escribanías para agilizar estos procesos.