Desalojo en CABA: Qué hacer si tu inquilino dejó de pagar el alquiler
Para un propietario, no hay pesadilla peor que un inquilino moroso. Confiaste tu departamento o local, firmaste un contrato, y de repente los pagos se cortan. Empiezan las excusas: "La semana que viene te deposito", "Tengo un problema en el banco", hasta que directamente dejan de atender el teléfono.
Mientras tanto, vos seguís pagando expensas e impuestos (y quizás perdés de ganar en dólares). Muchos dueños dudan en iniciar acciones legales por miedo a que el juicio tarde años. Error: La inacción es lo que más te hace perder dinero.
El error de esperar "a ver si paga"
La Ley exige un paso previo obligatorio: la Intimación por Carta Documento. Debés intimar al inquilino a que pague lo adeudado en un plazo de 10 días, bajo apercibimiento de iniciar el desalojo.
Muchos propietarios esperan 4 o 5 meses de deuda antes de mandar la carta. Grave error. Al segundo mes impago, ya debés iniciar el proceso legal para cortar la mala fe.
El Juicio de Desalojo y el Cobro a Garantes
Si pasaron los 10 días y no pagó ni devolvió las llaves, se inicia la demanda de Desalojo. El proceso tiene dos objetivos que corren por carriles separados:
- Recuperar el inmueble (Desalojo): El juez ordena la restitución de la propiedad. En CABA, se puede pedir la "entrega anticipada" bajo caución si el inquilino no responde. No se discute acá si el inquilino es buena persona o si se quedó sin trabajo. Si hay contrato vencido o falta de pago comprobada, el juez debe ordenar la restitución de la propiedad.
- Cobrar la deuda (Ejecutivo): Aquí es donde atacamos a los Garantes. Desde el inicio, intimamos también al fiador. Cuando al garante le embargan el sueldo o le inhiben su propiedad, suele convertirse en tu mejor aliado para presionar al inquilino a que devuelva las llaves.
¿Puedo cortar la luz o cambiar la cerradura?
Absolutamente NO. Aunque tengas bronca y razón, jamás debés entrar a la fuerza o cortar servicios. Eso es un delito penal (Usurpación o Turbación) y podés terminar vos con una causa, convirtiendo al inquilino moroso en "víctima". Todo debe hacerse con orden judicial.
En el Estudio Jurídico García Sierra, actuamos rápido: redactamos la intimación en 24hs e iniciamos la demanda para que recuperes tu renta lo antes posible.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda un juicio de desalojo en Capital Federal?
Los tiempos dependen del juzgado, pero en CABA un desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato suele demorar entre 6 y 12 meses en promedio hasta el lanzamiento efectivo, si la defensa del inquilino no tiene sustento. Si hay seguro de caución, los tiempos de cobro suelen ser más rápidos ya que la aseguradora responde.
¿Qué pasa si hay menores de edad en el inmueble?
Es un mito que "si hay chicos no se puede desalojar". La presencia de menores no impide el desalojo. El juez debe dar intervención a la Defensoría de Menores para proteger sus derechos y buscar soluciones habitacionales con el Estado, pero esto no anula el derecho del propietario a recuperar su casa. El desalojo se ejecuta igual.
¿Quién paga los costos del juicio de desalojo?
En principio, las "costas" (honorarios de abogados, tasas de justicia, gastos) son a cargo del inquilino que perdió el juicio. Sin embargo, como el inquilino suele ser insolvente, el propietario debe adelantar los gastos y luego reclamar el reintegro a los garantes, quienes son responsables solidarios de toda la deuda.
¿Qué es el "Desalojo Anticipado"?
Es una medida cautelar que permite recuperar el inmueble antes de que termine el juicio. El Código Procesal permite pedirla si el inquilino no responde a la demanda o si no tiene pruebas de pago. A veces requiere que el propietario ofrezca una caución (garantía) real por si el desalojo resultara injusto, pero es una vía excelente para acortar plazos.
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